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지난 회차에서는 간단하게 부동산경매의 종류에 대해 알아 보았습니다. 당회차부터는 아주 중요하지만 간단하게 부동산 권리분석에 대해 알아보고 연속적으로 권리의 해설편이 끝나면 본격적으로 부동산에 대해 연재하도록 하겠습니다.
부동산경매에 있어 권리분석이란경매부동산을 매수인의 입장에서 위험성을 조사.분 석하는 일입니다. 분석을 잘못하게 되면 다음과 같은 손실과 위험이 발생합니다.

1.소유권 상실의 위험
•선순위가등기(소유권이전 청구가등기) •선순위가처분 •선순위환매권등이 있는 부
동산을 경매로 취득했을 때 발생합니다.
2.추가비용 부담의 위험 •유치권자의 공사비,유익비 및 필요비•선순위전세권자가배당요구 하지 않은 경우 •대항력있는선순위임차인 등은 매수인이 매각대금을 다 납부했는데도 추가부담을 하지 않으면 부동산을 넘겨받을 수 없습니다.
3.사용제한의 위험 •법정지상권 •분묘기지권 •맹지•외국인이나 외국공관이 임차인인 부동산 등은 매각대금을 다 납부했는데도 본질적인 권리인 점유권을 행사할 수 없어 사용에 제한을 받습니다
4.형사책임 등의 위험 •위법건축물 •폐기물이 쌓인 공장은 최종 소유자가 책임을 지기때문에 매수자는 이행강제금 납부,형사책임까지도 물을 수 있습니다. 따라서 일반매매든경매든권리분석을 세심하게 하여 사전에 이러한 위험을 방지해야 합니다.

소멸주의와 인수주의 경매물건을 낙찰받아잔금을 완납하면 경매법원은 등기사항전부증명서(구 부동산 등 기부등본)에 등기되어 있는 권리 중 어떤 권리는 삭제시켜주고 또 어떤 권리는 삭제시키지 않고 그대로 둡니다.
-경매법원에서 삭제시켜주면 매수자의 입장에서는 권리를 인수하지 않습니다.
-경매법원에서 삭제 안 시켜주면 매수자의 입장에서는 권리를 인수합니다
소멸주의(소제주의)

소제주의에 해당되는 권리는 매각으로 인하여 모두 소멸 됨 따라서 말소촉탁의 대상이 된다. 이들의 권리는 부동산의 매각대금에서 배당 받아야 함.(민법 또는 상법 등이 정하는 변제순위에 따라)

인 수 주 의
인수주의에 해당하는 권리들은 매각이 되더라도 매수인에게 그대로 인수 인계된다. 이들의 권리는 법원의 배당 외에서 해결되어야 한다. 즉 매수인은 인수하는 만큼의 금액을 참작하여 매수 받아야 한다.