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이민재 부산교대평생교육원 교수, 경영학 박사
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| 이민재 교수 |
부동산 경매의 장점은
①현재 시세보다 아주 저렴한 가격으로 매입 가능하다. 즉 감정평가금액은 대체적으로 시세보다 낮게 평가한 것이 일반적이고 또 아무도 입찰에 참가하지 않으면 유찰에 따라 가격이 하락하여 더 낮은 가격에 입찰로 매입할 수 있다.
②토지거래허가의 면제 즉토지거래 허가구역 및 재정비촉진지구(일명 뉴타운지역) 내에서 부동산경매의 경우 토지거래 허가가 불필요하다.
③자금출저조사 배제 즉 일반 부동산 매매거래에서는 나이,연소득금액에 비례하여 과다한 부동산을 매입하면 자금출저조사를 받지만 부동산 경매에 있어서는 이를 배제한다. ④낙찰 후 토지 및 건물등기부상에 남아있는 권리관계를 쉽게 정리할 수 있다. 말소기준권리를 기준으로 소멸되는 권리는 경매법원에서 말소시켜 준다.
부동산경매의 단점은 권리분석의 어려움과 매수 후 부동산인도의 문제, 용어의 복잡성을 들 수 있다.
부동산 경매의 대상물은 1)부동산 : 토지 및 그 정착물이 있다. ⑴토지: 토지와 토지위에 있는 그 정착물 중 수목,미분리과실,담장,구거등은 토지의 일체물로 보아 경매의 대상물로 본다. ⑵그 정착물: 건물,교량,턴널,등기된 입목,명인방법을 갖춘 수목,명인방법을 갖춘 미분리 과실,농작물 등은 모두가 토지위에 있지만 각 각별도의 부동산을 인정하고 그 각각의 부동산은 토지소유자와 같거나 상의할 수도 있지만 모두 경매의 대상물로 본다. ⑶의제부동산(부동산으로 보는 것): 자동차,항공기,선박,중기 등 경매의 대상물로 본다.
2) 부동산 외 모든 것은 ⑴동산 : 화폐.금화.수표,상품권,입장권 등은 경매의 대상이 아니다. ⑵유체동산:가정→ 냉장고.TV.장롱 등 가재도구 등은 경매의 대상물로 본다. 사무실→재고자산.설비.책상.비품 등은 경매의 대상물로 본다.
3)기타 경매 대상물은 다음과 같다.
⑴광업권 제12조 의거한 광업권 ⑵수산업법 제24조 의거한 어업권 ⑶광업재단저당법 제5조 광업권 ⑷지상권.전세권 등 저당권의 목적이 되어있는 경우 ⑸건물의 공유지분,구분소유권,토지의 공유지분 등도 독립하여 경매대상이 된다. ⑹미등기부동산도 채무자 소유 확인되면 경매대상이 된다
⑴광업권 제12조 의거한 광업권 ⑵수산업법 제24조 의거한 어업권 ⑶광업재단저당법 제5조 광업권 ⑷지상권.전세권 등 저당권의 목적이 되어있는 경우 ⑸건물의 공유지분,구분소유권,토지의 공유지분 등도 독립하여 경매대상이 된다. ⑹미등기부동산도 채무자 소유 확인되면 경매대상이 된다
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